Category Archives: hypothecaire lening

Goedkoopste woonkrediet België

huiskopenWie een woning wil kopen, weet dat dit een hele investering is. Wellicht heb je hiervoor een lening nodig om de aankoop van de woning te dekken en eventueel de bijkomende kosten zoals de notaris. Interessant is om het goedkoopste woonkrediet mogelijk te nemen, gezien de kosten hoog kunnen oplopen.

Wie is de goedkoopste?

Binnen België zijn er tal van aanbieders die een woonkrediet binnen hun portfolio hebben. Veel van hen beweren bij uitstek de goedkoopste te zijn, maar dat is natuurlijk niet mogelijk. De grootste moeilijkheid bestaat erin om een correcte vergelijking te maken gezien niet elke aanbieder gelijke voorwaarden kent. Daarnaast is het ook niet eenvoudig om alle aanbieders op te lijsten gezien hun grote aantal. Gelukkig zijn er enkele websites die hierin kunnen helpen. Zij geven een overzicht van de verschillende aanbieders en de tarieven die ze hanteren. Een consultatie van zo’n website kan je alvast een idee geven van de top tien of vijf van goedkoopste woonkredieten. Maar om echt het goedkoopste woonkrediet binnen België te vinden, zal je verder onderzoek moeten uitvoeren.

Vergelijken op maat

Eens je weet welke aanbieders je moet vergelijken, neem je best de moeite om dit steeds via hun eigen website te doen of zelfs met een afspraak in het kantoor. Een algemene vergelijking houdt te weinig rekening met je specifieke situatie en de voorwaarden staan niet altijd vast. Zo kan je vaste bank besluiten om je betere voorwaarden aan te bieden om je te bedanken voor je klantentrouw. Ook instellingen waarbij je meerdere zaken hebt lopen, zoals verzekeringen etc., kunnen dit als reden zien om de prijzen voor het woonkrediet te drukken. Dit soort onderhandelingen kan je onmogelijk via het internet voeren en het goedkoopste woonkrediet België is dan ook niet te vinden met een paar simpele clicks.

Variabele rentevoet

Wanneer je een hypotheeklening aangaat, komt daar altijd een rentevoet bij kijken. Hier kan je kiezen tussen een vaste of een variabele rentevoet. Bij de vaste rentevoet wordt een percentage vastgelegd bij de start van de lening, dat vast blijft gedurende de gehele terugbetalingstermijn. Bij een variabele voet is dit anders. Afhankelijk van de formule die je hebt gekozen zal je rente periodiek aangepast worden. Dit kan in je voordeel zijn, de rente daalt, maar ook in je nadeel, de rente stijgt en je moet meer betalen. Een variabele rentevoet is dus niet geheel risicoloos gezien het niet altijd te voorspellen is hoe de economie zal evolueren, zeker niet op langere termijn.

De mogelijkheden

Momenteel zijn er drie mogelijke variabele rentevoeten op de markt waartussen gekozen kan worden. Er is de 1-1-1 formule waarbij de rentevoet ieder jaar aangepast kan worden door de kredietvertrekker. Je weet dus steeds welke maandelijkse betalingen je het komende jaar zult moeten doen, maar verder in de toekomst blijft een raadsel.
Een tweede formule is 5-5-5, hierbij geldt hetzelfde principe, maar met een periode van vijf jaar tussen twee veranderingen.
Als laatste kan je ook nog opteren voor 10-5-5. Je zult dan de eerste tien jaren dezelfde rentevoet behouden en nadien per vijf jaar. Vooral wanneer je verwacht dat de rentevoet de eerstkomende jaren zal stijgen, is dit de beste formule om te kiezen.rente3

Voordelen

Er zijn enkele voordelen verbonden aan de variabele rentevoet. Wanneer je een lening aangaat in dure tijden, zal je rentevoet nagenoeg zeker dalen in de jaren die erop volgen en krijg je het dus steeds makkelijker. Daarnaast ligt de initiële rentevoet vaak lager dan bij de vaste voet gezien je bereid bent om een zeker risico te nemen. Bovendien is er een plafond bepaald waardoor de stijging nooit extreme waarden kan aannemen. Laat je in ieder geval goed informeren.

Hypothecair mandaat

Als je een onroerend goed (een woning, garage, appartement, …) aankoopt en daarvoor een lening aangaat, dan zal de financiële instelling (je bank) je het geld lenen onder bepaalde voorwaarden. De te betalen rente en de looptijd van de lening zijn het belangrijkst. De bank zal wel zeker willen zijn dat ze haar geld altijd terug krijgt. Daartoe wordt bijna altijd een hypothecaire inschrijving genomen bij de notaris. Deze inschrijving kost wel wat, reken naargelang het geval 2 tot 3% op de verkoopprijs.

Best veel.

Sommige banken zullen onder bepaalde voorwaarden akkoord gaan om niet dadelijk een hypothecaire inschrijving te eisen. Ze vragen dan een hypothecair mandaat.

Je spaart dan dus de prijs van de hypothecaire inschrijving uit. Het hypothecair mandaat is gebaseerd op vertrouwen, de bank en ook jij “weten” dat je je lening kan terugbetalen.

Dit lijkt ideaal maar …

De bank mag op basis van het mandaat, zonder verwittiging, op het even welk moment en “als ze het nodig achten” een officiële hypotheek bij de notaris nemen waarbij u de kosten zal moeten betalen. Hiertegen is geen enkel verzet mogelijk. Weinig banken aanvaarden een mandaat (soms enkel als bijkomende waarborg bij borgstelling, of bij zeer vermogende cliënteel) of rekenen een hogere rentevoet aan voor de lening.

Een lening met hypothecair mandaat geeft geen recht tot enig belastingvoordeel. Maar je zou wel een hypothecaire inschrijving kunnen nemen tot je maximum belastingvoordeel en de rest van de lening dekken met een mandaat. Deze besparing is echt de moeite waard.

Voor info kijk eens op de website van Beobank

Hypothecaire inschrijving

belgisch huis1Als je een onroerend goed koopt, een huis, appartement, garage, … zal je dikwijls een lening moeten aangaan voor een deel of het gehele koopbedrag. In sommige gevallen kan (kon) je zelfs meer lenen dan de prijs van je nieuwe eigendom. Je financiële instelling (je bank) wil natuurlijk wel zeker zijn dat je je lening terugbetaalt, ongeacht mogelijke tegenslagen. Denk maar aan een aannemer die failliet gaat of als je je werk verliest.

Je bank zal dus een waarborg eisen, in dit geval een hypothecaire inschrijving. Dat is een officiële akte bij de notaris die enerzijds zal nagaan of de woning wel vrij en onbelast is, “staat er al een hypotheek op?” en anderzijds het nodige zal doen om je woning in te schrijven in het register van het bevoegde hypotheekkantoor. Vooraleer een onroerend goed verkocht wordt, kan daar namelijk steeds nagegaan worden of er al dan niet nog steeds een hypotheek op rust.

Informeer eens bij de bank

Deze inschrijving is geldig voor 30 jaar en dit ongeacht de duur van de leing. Verkoop je opnieuw binnen de 30 jaar en is de lening terugbetaald, dan kan je de vorige inschrijving laten schrappen: doorhalen. Ook dit brengt kosten mee. Loopt je lening langer dan 30 jaar, dan kan de schuldeiser, je bank overgaan tot een nieuwe inschrijving en betaal je uiteraard opnieuw kosten. Meestal gebeurt dit niet omdat je tot dan trouw en regelmatig hebt terugbetaald.

De kosten (registratierecht, hypotheekrecht, ereloon notaris, hypotheekbewaarder, diverse kosten en dossierkosten) voor een hypothecaire inschrijving bedragen ongeveer 2,5%.

Hybride hypotheek

De hybride hypotheek, ook gekend onder “gemengde hypotheek” of “combi hypotheek”, is in België minder gebruikelijk dan de andere, traditionele hypotheekvormen. In Nederland daarentegen is het één van de meest gebruikelijke hypotheken. Het is in feite de combinatie van 2 of meer andere hypotheekvormen in één enkele hypotheek. Deze combinatie gebeurt omwille van fiscale optimalisatie of persoonlijk levenscomfort.

Stel dat je al een heel leven spaart voor je pensioen, een behoorlijk vast inkomen heeft, een groepsverzekering hebt bij je werkgever of een individuele levensverzekering. Je krijgt een unieke kans om een droomappartement aan zee of een huis in het buitenland te kopen, maar je hebt daartoe vandaag niet de nodige financiële middelen en een traditioneel hypothecair krediet is iets te duur.

Dan zou je een “aflossingsvrije lening” kunnen nemen waarbij je toekomstige groepsverzekering of levensverzekering zullen dienen voor de terugbetaling van de lening. De maandelijkse aflossing die je moet betalen voor die lening is niet zo hoog, je betaalt namelijk enkel rente, je betaalt het kapitaal niet terug aangezien je dat doet op de vervaldag van je verzekering.
Als de uitbetaling van je verzekering op eindvervaldag (vb. 60 jaar) niet voldoende is om de aankoop te doen, kan je een bijkomend hypothecair krediet aangaan. Voor dat krediet betaal je dus wel maandelijks kapitaal plus rente terug. Beide leningen worden gecombineerd aangeboden als een hybride hypotheek.

Je hebt het voordeel dat je nu al kan beschikken over je toekomstig kapitaal en hopelijk kan je daarbij een meerwaarde realiseren in de toekomst.

Startershypotheek

Je bent jong en je wil een eigen huis of een mooi appartement kopen. Huur betalen vind je verloren geld en bovendien stijgen de prijzen van onroerende goederen jaarlijks. Je hebt wel een “klein” probleem, je inkomen is nu nog veel te laag om voldoende te lenen.

Gelukkig bestaat er een starterslening. Met die formule kan je een hypothecaire lening aangaan op lagere termijn, 25 jaar of langer, en opteren voor een, in het begin, lage maandelijkse afbetaling die dan later stijgt, als je inkomen hoger wordt. Een startershypotheek is uiterst flexibel. Je kan opteren om in het begin enkel rente te betalen, dus een relatief lage maandlast, die dan later stijgt (je betaalt dan rente en kapitaal af) om dan op het einde, als je dat wenst, weer te dalen. De lening moet op het einde wel volledig terugbetaald zijn. Je spreekt als het ware met je financiële instelling af hoe je lening mee-evolueert met je carrière.

Je financiële instelling zal je met een starterslening meer lenen dan wat je normaal zou kunnen krijgen. Meestal ook aan een zeer interessante rente. Dit is normaal, de bank verzekert zich van je trouw gedurende lange tijd. Daartegenover staat dat je financiële instelling bijkomende waarborgen kan vragen. Meestal zal dat een hoofdelijke borgstelling door de ouders zijn.

Het enige wat je nu nog moet doen is dus zowel de bank als je ouders te overtuigen dat je loopbaan inderdaad voldoende potentieel heeft om op termijn die hogere maandelijkse last af te betalen.

Beleggingshypotheek tak 23

Als je een hypotheek wil met een lage maandelijkse aflossing, dan is de beleggingshypotheek één van de mogelijkheden. Bij de beleggingshypotheek leen je voor de aankoop van een onroerend goed, een huis, appartement of garage. Dat geleende kapitaal betaal je pas op eindvervaldag integraal terug. Je lost dus maandelijks geen kapitaal af, je betaalt enkel rente gedurende de volledige looptijd, tot 30 jaar. Daardoor is de maandelijkse last lager dan een hypothecaire lening waarbij je naast de rente ook nog kapitaal aflost. Op het einde van de rit heb je natuurlijk wel véél meer rente betaald, de rente wordt namelijk altijd berekend op de totale schuld, niet op een door de aflossingen dalende schuld.

Op het einde van de hypothecaire lening moet je dus het kapitaal volledig terugbetalen. In één keer. Een van de manieren om dat kapitaal bijeen te sparen is de beleggingshypotheek of tak 23 krediet. Daarbij spaar je, bijvoorbeeld door maandelijkse stortingen, het kapitaal bijeen in een beleggingsfonds. Je neemt dan een zeker risico want de meerwaarden van het fonds zijn vooraf niet gekend.

Als alles goed loopt, dan zal het rendement je toelaten om de lening vroeger af te betalen, of om op eindvervaldag een mooie som over te houden. Als je tegenslag hebt, dan loop je het risico bij te moeten betalen.

Je speculeert op meerwaarden, die in het verleden ook dikwijls gerealiseerd werden.

Bij deze beleggingshypotheek tak 23 zijn er fondsen met een hoger risico (meer aandelen in portefeuille) en fondsen met een lager risico (meer obligaties) te gebruiken in portefeuille.

Terugbetaling via gemengde levensverzekering

Bij dit hypothecair krediet ga je eerst een levensverzekering aan, bijvoorbeeld tot je 65 jaar. Je betaalt daarvoor een maandelijkse of jaarlijkse premie en je ontvangt op de eindvervaldag het verzekerde kapitaal. Deze premies zijn fiscaal aftrekbaar van je inkomstenbelasting. Dan ga je een hypothecair krediet aan met een identieke looptijd en waarbij je enkel rente betaalt, je lost geen kapitaal af. Het kapitaal betaal je in één keer terug op eindvervaldag, uiteraard met je uitgekeerde levensverzekering. Je betaalt wel een maandelijkse rente voor je lening. Deze rente wordt altijd berekend op het volledig ontleende kapitaal maar de maandelijkse betaling is de laagste op de markt omdat je geen kapitaal afbetaalt. De rente kan vast zijn of variabel, meerdere formules bestaan.

Bij hypothecaire leningen betaal je maandelijks zowel kapitaal als rente terug, plus een overlijdensverzekering. Bij een hypothecaire lening via gemengde levensverzekering betaal  je maandelijks de levensverzekeringspremie plus de rente van de lening.

Er zijn heel wat voordelen voor de gemengde levensverzekering:

  • Je kan lenen tot 65 jaar.
  • Je moet geen bijkomende overlijdensverzekering betalen.
  • Je kan de lening vervroegd terugbetalen mits een wederbeleggingsvergoeding van meestal 3 maanden rente (de levensverzekering zelf blijft ongewijzigd).
  • Zowel de rente als de verzekeringspremie kan je fiscaal aftrekken bij je inkomstenbelasting, voor zover er daartoe ruimte is.
  • Je kan meestal sommige kosten mee lenen.

Wat je dus moet doen is de moeilijke oefening tussen de klassieke hypothecaire lening en het krediet op gemengde levensverzekering. Het verschil tussen beide zal dikwijls voortvloeien uit een fiscale optimalisatie.

Vaste termijn hypotheek

De vaste termijnhypotheek wordt ook nog « lening op vaste termijn met uitgestelde kapitaalsaflossing » of « aflossingsvrije hypotheek » genoemd. Aanverwante vormen zijn de gemengde en de hybride hypotheek.
Deze hypotheek geeft de laagste maandelijkse lasten, je betaalt elke maand enkel rente en wel op het volledig geleende kapitaal. Je lost in de loop van je lening GEEN kapitaal af. Op de eindvervaldag dien je dus nog het volledige kapitaal te storten. Het voordeel van deze formule is de lage maandelijkse last, het nadeel is dat je ondertussen geen kapitaal terugbetaalt, je betaalt dus in totaal veel meer rente dan bij andere hypothecaire leningen. Het ontleende kapitaal moet je bovendien in de loop van de jaren bijeen sparen, of toch zekerheid hebben dat je het zal verkrijgen op het einde van de looptijd van je hypothecaire lening. Deze looptijd is tot 30 jaar.

Het terug te betalen kapitaal kan je ondertussen zelf bijeen sparen door een levensverzekering te nemen met dezelfde eindvervaldag of de uitkering van je groepsverzekering die je bij je werkgever hebt of nog de woning dan te verkopen. In dat laatste geval reken je op een fikse meerwaarde na 30 jaar.
Er zijn voordelen aan deze hypotheekvorm zoals een lage maandelijkse aflossing en een grote fiscale aftrek. Nadeel is dat je geen kapitaal aflost en dat dus moet terugbetalen op eindvervaldag of op het ogenblik dat je de woning verkoopt. Je kan door deze hypotheeklening een toekomstig kapitaal nu reeds investeren aan een lage maandelijkse rentelast.

Groeihypotheek

De groeihypotheek of meegroeihypotheek vind je ook nog onder “likom” en “hypotheek met lineaire kapitaalaflossing op maat.

In een periode waarbij de index regelmatig stijgt en in België, waar de lonen geïndexeerd zijn, kan het voor een jonge werknemer interessant zijn om een lening aan te gaan waarvan de aflossing de normaal te verwachten indexstijging en loonevolutie volgt. Hij zal dan steeds ongeveer hetzelfde percentage van zijn inkomen aflossen. Met andere woorden: kan hij de maandelijkse aflossing van zijn lening vandaag betalen, dan zal hij later de iets duurdere aflossing ook kunnen betalen.

Veel financiële instellingen bieden een dergelijke hypothecaire lening aan, de groeihypotheek. Hierbij zullen de maandelijkse lasten elke 2 jaar stijgen en dit gebaseerd op de te verwachten stijging van de index en een zekere loonevolutie. Dus niet rechtstreeks gekoppeld aan de index, enkel een relatief zachte toename die zou moeten overeenkomen met een normale groei van je loon. Deze toename is ook beperkt in de tijd, vanaf het 10e jaar blijft de aflossing constant. De totale looptijd van de groeihypotheek is maximaal 30 jaar en uiteraard minimaal 10 jaar.

De mogelijkheid om een lange terugbetalingsperiode te kiezen en om de maandelijkse aflossing in het begin lager te nemen laat vooral jongere kopers of bouwers van een onroerend goed toe om het noodzakelijke bedrag te lenen. De eerste maandelijkse aflossingen kunnen tot 30% lager zijn dan het maandbedrag dat vanaf het 10e jaar zal moeten betaald worden.

Deze vorm van hypothecaire krediet is combineerbaar met de 125% lening.